Des del 18 de setembre de 2020, a Catalunya s’ha limitat el preu dels lloguers amb la voluntat de resoldre la necessària assistència a famílies amb situació de vulnerabilitat econòmica i residencial a partir de la crisi del 2008, agreujada arran de la COVID-19. No obstant això, el conflicte entre dret de propietat i el dret a un habitatge digne ha augmentat i la deficient redacció de la Llei 11/2020 ha generat una major inseguretat jurídica. És per això que des de Figueres Legal volem donar-vos les claus en aquest article per a saber com aplicar la limitació dels preus del lloguer.
Quina és la finalitat de la Llei de contenció de rendes?
La seva principal finalitat és la de moderar i contenir el preu del lloguer en determinades zones on s’ha declarat un mercat d’habitatge tens. És a dir, en zones en les quals no es pot garantir l’accessibilitat a tota la població a un habitatge a un preu accessible.
Qualsevol tipus de lloguer es veurà afectat per la Llei de contenció de rendes?
No, la limitació dels preus de lloguer només s’aplicarà quan es tracti d’un lloguer d’habitatge i concorrin totes dues circumstàncies:
-
a) Que l’habitatge arrendat estigui destinada a residència permanent de l’arrendatari.
b) Que l’habitatge arrendat estigui situada en una àrea que hagi estat declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.
Aquesta Llei tampoc s’aplicarà als contractes anteriors a l’any 1995, ni a contractes especials en règim de lloguer social, habitatges protegits o similar.
A partir de quan és aplicable l’obligació de contenció de rendes?La contenció de rendes s’aplica a partir de les següents dates:
- a) 22 de setembre de 2020 en general.
- b) 22 de setembre de 2023 per a habitatges de nova edificació o resultants d’un procés de gran rehabilitació.
Què passa amb els contractes vigents abans del 22 de setembre de 2020?
Els contractes vigents abans de l’entrada en vigor d’aquesta Llei que conté les rendes continuaran regint-se per la normativa d’aplicació anterior, excepte en el cas que les parts acordin ampliar la durada del contracte o modificar l’import de la renda.
Durant quant temps es pot limitar el preu del lloguer?
Com a màxim fins al 29 de setembre de l’any 2025.
Avui dia quines àrees estan declarades com de mercat d’habitatge tens?
De moment, els municipis declarats com a zones de mercat d’habitatge tens són: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallés, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà , Girona, Granollers, l’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallés, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Petons, Sant Andrés de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.
En tot cas, serà l’Administració competent qui qualificarà determinades zones del territori com a àrees amb mercat d’habitatge tens.
Què passa si el meu habitatge està en una zona considerada com a àrea amb mercat d’habitatge tens?
- a) No es podrà sobrepassar el preu de referència marcat per l’Índex de Referència de Preus de Lloguer oficial.
En la següent Web, http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/ surten definits els tres preus de referència del m²; l’àrea inferior, el índex mitjà i l’àrea superior.
Per a calcular el preu de l’índex necessitaràs: direcció completa de l’habitatge, la superfície útil, el valor d’emissions de la certificació energètica, l’any de construcció de la finca, especificar l’estat de l’immoble i indicar si té aparcament, ascensor o està moblat.
Com a regla general, es prendrà com a base el preu del índex mitjà i en algunes rehabilitacions, es podrà prendre com a preu / m² el de l’àrea superior. En els casos d’obres noves i grans rehabilitacions de tota la finca, el preu de renda es podrà pactar de manera lliure.
Una vegada obtingut el preu del m² de l’índex, es multiplicarà per la superfície útil de l’habitatge. Aquesta serà la renda màxima segons l’índex de referència.
- b) Si l’habitatge ha estat llogada en els últims 5 anys, el preu de renda màxim serà sempre el preu més baix dels següents:
– El preu de l’anterior contracte actualitzat amb l’índex de garantia de competitivitat que es pot consultar en el següent Link:https://www.ine.es/ss/satellite?c=page&cid=1259947704944&pagename=productosyservicios%2FPYSLayout&L=0&p=1254735893337
– O bé, el preu de referència marcat per l’Índex de Referència de Preus de Lloguer oficial explicat en l’anterior apartat.
Es pot augmentar d’alguna manera l’import de la renda?
Sí, la Llei contempla que es pugui ampliar un 5% l’import resultant de l’Índex de Referència de Preus de Lloguer a aquells immobles que tinguin almenys tres de les següents característiques: que estigui moblat, aparcament, sistema de calefacció de refrigeració, zones comunes d’ús compartit, piscina o instal·lacions anàlogues, servei de consergeria o vistes especials.
D’altra banda, en el cas que la propietat hagi fet en l’últim any anterior al de la signatura del contracte una inversió, en obres de millora de l’immoble podrà repercutir fins a un 20% màxim de l’import de les obres.
També es podrà repercutir l’impost de l’IBI o les despeses de comunitat. Aquests últims només es podran repercutir en el cas que ja hagin estat repercutides a l’arrendatari en l’anterior contracte i siguin benefici directe per aquest.
Què passa si el propietari és una persona vulnerable segons l’Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya?
En el cas que la propietat persona física es pugui considerar persona vulnerable això és, que tingui uns ingressos bruts iguals o inferiors a 2,5 IRSC sumant les rendes que rep del lloguer i l’arrendatari tingui uns ingressos superiors a 3,5 IRSC, no seria aplicable l’obligació de contenció de rendes i l’import de la renda es podria pactar lliurement.
Haig d’informar en l’oferta que el preu és conforme a l’obligació de contenció de rendes?
Sí, és necessari informar de l’aplicació del valor que correspon de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges i, si escau, de l’import de la renda de l’últim contracte d’arrendament vigent en aquest mateix habitatge, degudament actualitzada.
Què ha de constar en el contracte?
En els nous contractes d’arrendament s’haurà de fer constar, sempre, el preu/m² resultant de l’índex adjuntant el document generat per l’Agència d’Habitatge de Catalunya. En cas que la renda vingui condicionada per la renda de l’anterior contracte, també aquesta última haurà d’especificar que està actualitzada amb el preu de l’índex de garantia de competitivitat.
En cas d’aplicar-se l’increment del 5% per a característiques especials, aquestes hauran d’estar detallades en el contracte. I en cas que es repercuteixi l’import de l’IBI i / o les despeses de comunitat, tots els imports hauran d’estar desglossats i al final de l’any natural hauran de poder acreditar de cara a l’arrendatari.
Què passa si incompleixo l’obligació de contenció de rendes?
El cobrament per l’arrendador de rendes que sobrepassin els límits que estableixen l’obligatorietat de contenció de les rendes, dóna dret a l’arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés, amb meritació de l’interès legal dels diners, incrementat en tres punts.
A més, es podria entendre infringida Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, i en el seu article 118, s’estableixen diferents imports que oscil·len entre els 3.000 a 9.000 euros en funció de la qualificació de la sanció com a greus o lleus segons el següent:
– Greus: que la renda fixada superi en més d’un 20% l’import de referència fixat.
– Lleus: que la renda fixada superi en fins a un 20% l’import de referència fixat. Així com també, no fer constar la informació estipulada en la publicitat d’arrendaments, no adjuntar al contracte o no facilitar a l’inquilí documento sobre l’Índex de referència, o la informació relativa a la data i import de renda de contracte anterior, així com falsejar o alterar la informació en perjudici de l’inquilí.
Des de Figueres Legal esperem que t’hagi resultat d’utilitat el nostre article i si necessites més informació contacta amb nosaltres en info@figueras.legal o bé via telefònica en el 93.419.38.45.
