El Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria (RDL 35/2020) publicado en el BOE de 23 de diciembre establece, entre otras, la reducción temporal de la renta y la moratoria en su pago en determinados arrendamientos de locales de negocio.
Se trata de una norma que -según la Exposición de Motivos (EM)- supone una “continuación y mejora” del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril y pretende “establecer medidas para reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos” por cuanto “muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma” debido a que las medidas excepcionales adoptadas por la declaración del estado de alarma han comportado una notable disminución de ingresos, cuando no su absoluta falta.
Para que se aplique esta norma los arrendatarios deberán ser trabajadores autónomos o pymes y la arrendadora no debe estar en concurso de acreedores o, como consecuencia de la aplicación de las medidas, no hallarse en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual según la Ley Concursal.
Si el arrendatario es un trabajador autónomo deberá estar afiliado al régimen correspondiente y en situación de alta; si es una pyme, no debe superar los límites del artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital[1] . En ambos casos, su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma o por órdenes dictadas por la administración o, cuanto menos, deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
A falta de acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en su pago, la arrendataria podrá, antes del 31 de enero de 2021, solicitar de la arrendadora, cuando ésta sea una empresa o entidad pública, o un “gran tenedor”[2] una reducción del 50% o una moratoria de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas y hasta los cuatro meses siguientes, como máximo.
En caso de moratoria, la renta (excluyéndose cualesquiera otros gastos) se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad, al fin del plazo antes señalado. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato o sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
La arrendadora comunicará su decisión a la arrendataria en el plazo máximo de siete días hábiles desde que ésta le haya formulado una solicitud fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas, o, en su defecto, la solicitada por el arrendatario.
Si el arrendador no es “gran tenedor”, el arrendatario podrá solicitar, también antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que las partes no hubiesen acordado un aplazamiento o una rebaja. Sólo en el marco del acuerdo al que se refiere este caso, las partes podrán aplicar al pago de la renta la fianza del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De hacerse, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior.
[1] Total de partidas del activo no superior a 4 millones de euros, cifra anual de negocios no superior a 8 millones de euros y número medio de trabajadores no superior a 50.
[2] Es decir: titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2
