Laura Arquero Esteves – Abogada en Figueras Legal
Desde el 18 de septiembre de 2020, en Cataluña se ha limitado el precio de los alquileres con la voluntad de resolver la necesaria asistencia a familias con situación de vulnerabilidad económica y residencial a partir de la crisis del 2008, agravada a raíz de la COVID-19. No obstante, el conflicto entre derecho de propiedad y el derecho a una vivienda digna ha aumentado y la deficiente redacción de la Ley 11/2020 ha generado una mayor inseguridad jurídica. Es por ello por lo que desde Figueras Legal queremos daros las claves en este artículo para saber cómo aplicar la limitación de los precios del alquiler.
¿Cuál es la finalidad de la Ley de contención de rentas?
Su principal finalidad es la de moderar y contener el precio del alquiler en determinadas zonas donde se ha declarado un mercado de vivienda tenso. Es decir, en zonas en las que no se puede garantizar la accesibilidad a toda la población a una vivienda a un precio accesible.
¿Cualquier tipo de alquiler se verá afectado por la Ley de contención de rentas?
No, la limitación de los precios de alquiler solo se aplicará cuando se trate de un alquiler de vivienda y concurran ambas circunstancias:
- a) Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
- b) Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
Esta Ley tampoco se aplicará a los contratos anteriores al año 1995, ni a contratos especiales en régimen de alquiler social, viviendas de protección oficial o similar.
¿A partir de cuándo es de aplicación la obligación de contención de rentas?
La contención de rentas se aplica a partir de las siguientes fechas:
- a) 22 de septiembre de 2020 en general.
- b) 22 de septiembre de 2023 para viviendas de nueva edificación o resultantes de un proceso de gran rehabilitación.
¿Qué pasa con los contratos vigentes antes del 22 de septiembre de 2020?
Los contratos vigentes antes de la entrada en vigor de esta Ley que contiene las rentas seguirán rigiéndose por la normativa de aplicación anterior, salvo en el caso de que las partes acuerden ampliar la duración del contrato o modificar el importe de la renta.
¿Durante cuánto tiempo se puede limitar el precio del alquiler?
Como máximo hasta el 29 de septiembre del año 2025.
Hoy en día ¿Qué áreas están declaradas cómo de mercado de vivienda tenso?
De momento, los municipios declarados como zonas de mercado de vivienda son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallés, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà , Girona, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Mollet del Vallés, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besos, San Andrés de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, San Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de la Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova y la Geltrú y Vilassar de Mar.
En todo caso, será la Administración competente quien calificará determinadas zonas del territorio como áreas con mercado de vivienda tenso.
¿Qué pasa si mi vivienda está en una zona considerada como área con mercado de vivienda tenso?
- No se podrá sobrepasar el precio de referencia marcado por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler oficial.
En la siguiente Web, http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/ salen definidos los tres precios de referencia del m²; el área inferior, el índex medio y el área superior.
Para calcular el precio del índice necesitarás: dirección completa de la vivienda, la superficie útil, el valor de emisiones de la certificación energética, el año de construcción de la finca, especificar el estado del inmueble e indicar si tiene aparcamiento, ascensor o está amueblado.
Como regla general, se tomará como base el precio del índex medio y en algunas rehabilitaciones, se podrá tomar como precio / m² el del área superior. En los casos de obras nuevas y grandes rehabilitaciones de toda la finca, el precio de renta se podrá pactar de forma libre.
Una vez obtenido el precio del m² del índice, se multiplicará por la superficie útil de la vivienda. Esta será la renta máxima según el índice de referencia.
- Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos 5 años, el precio de renta máximo será siempre el precio más bajo de los siguientes:
- El precio del anterior contrato actualizado con el índice de garantía de competitividad que se puede consultar en el siguiente Link:
- O bien, el precio de referencia marcado por el Índice de Referencia de Precios de Alquiler oficial explicado en el anterior apartado.
¿Se puede aumentar de algún modo el importe de la renta?
Sí, la Ley contempla que se pueda ampliar un 5% el importe resultante del Índice de Referencia de Precios de Alquiler a aquellos inmuebles que tengan al menos tres de las siguientes características: que esté amueblado, aparcamiento, sistema de calefacción de refrigeración, zonas comunes de uso compartido, piscina o instalaciones análogas, servicio de conserjería o vistas especiales.
Por otro lado, en el caso de que la propiedad haya hecho en el último año anterior al de la firma del contrato una inversión, en obras de mejora del inmueble podrá repercutir hasta un 20% máximo del importe de las obras.
También se podrá repercutir el impuesto del IBI o los gastos de comunidad. Estos últimos sólo se podrán repercutir en el caso de que ya hayan sido repercutidas al arrendatario en el anterior contrato y sean beneficio directo por éste.
¿Qué pasa si el propietario es una persona vulnerable según el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña?
En el caso de que la propiedad persona física se pueda considerar persona vulnerable, esto es, que tenga unos ingresos brutos iguales o inferiores a 2,5 IRSC sumando las rentas que recibe del alquiler y el arrendatario tenga unos ingresos superiores a 3,5 IRSC, no sería de aplicación la obligación de contención de rentas y el importe de la renta se podría pactar libremente.
¿Tengo que informar en la oferta que el precio es acorde a la obligación de contención de rentas?
Sí, es necesario informar de la aplicación del valor que corresponde del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en esa misma vivienda, debidamente actualizada.
¿Qué debe constar en el contrato?
En los nuevos contratos de arrendamiento se deberá hacer constar, siempre, el precio/m² resultante del índice adjuntando el documento generado por la Agencia de Vivienda de Cataluña. En caso de que la renta venga condicionada por la renta del anterior contrato, también esta última deberá especificar que está actualizada con el precio del índice de garantía de competitividad.
En caso de aplicarse el incremento del 5% para características especiales, éstas deberán estar detalladas en el contrato. Y en caso de que se repercuta el importe del IBI y / o los gastos de comunidad, todos los importes deberán estar desglosados y al final del año natural deberán poder acreditar de cara al arrendatario.
¿Qué pasa si incumplo la obligación de contención de rentas?
El cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites que establecen la obligatoriedad de contención de las rentas, da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
Además, se podría entender infringida Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, y en su artículo 118, se establecen diferentes importes que oscilan entre los 3.000 a 9.000 euros en función de la calificación de la sanción como graves o leves según lo siguiente:
- Graves: que la renta fijada supere en más de un 20% el importe de referencia fijado.
- Leves: que la renta fijada supere en hasta un 20% el importe de referencia fijado. Así como también, no hacer constar la información estipulada en la publicidad de arrendamientos, no adjuntar al contrato o no facilitar al inquilino documento sobre el Índice de referencia, o la información relativa a la fecha e importe de renta de contrato anterior, así como falsear o alterar la información en perjuicio del inquilino.
Si necesitas más información contacta con nosotros en info@figueras.legal o por teléfono en el 93.419.38.45.
